De aan- en verkoop van een woning verloopt niet altijd succesvol, zeker niet sinds de crisis op de woningmarkt. Woningen zijn duurder en het is lastiger om een woning te bemachtigen, waardoor er door kopers niet zelden meer risico wordt genomen. Dit leidt weer tot meer geschillen bij de aan-/verkoop van woningen, bijvoorbeeld omdat een koper na het sluiten van de koopovereenkomst, de financiering niet rond krijgt. Meestal wordt een financieringsvoorbehoud opgenomen, maar niet altijd. En er kan ook niet altijd een succesvol beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat leidt uiteindelijk alsnog tot een ontbinding van de koopovereenkomst, alleen dan schiet de koper tekort in zijn verplichting. Vaak is in de koopovereenkomst die situatie geregeld – zoals in de standaard NVM koopakte – waarin is bepaald dat de koper dan een boete aan de verkoper moet betalen van (maximaal) 10% van de koopsom.
De vraag rijst in die gevallen, of de koper daadwerkelijk 10% van de koopsom als boete verschuldigd is. Mede gezien het vaak forse bedrag, wat gevoelsmatig niet altijd in verhouding lijkt te staan met de tekortkoming en de schade. Hier wordt dan ook geregeld over geprocedeerd.
Het antwoord luidt, dat de koper niet altijd 10% van de koopsom verschuldigd is. De boete kan namelijk worden gematigd door de rechter op grond van artikel 6:94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). De nadruk ligt op ‘kan’. De rechter mag namelijk niet snel overgaan tot matiging van de boete. Hij kan dit doen, als de toepassing van het boetebeding in gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.[1]
Het enkele feit dat de financiële schade lager is dan het bedrag van de boete, brengt op zichzelf niet mee dat de toepassing van een boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Er kan aan de zijde van de verkoper ook sprake zijn van ander nadeel dan vermogensschade, zoals stress en onzekerheid. Bovendien beoogt een boetebeding een prikkel tot nakoming, wat voldoende effectief om zijn om haar werking te hebben.
Matiging van de boete komt in de rechtspraak echter toch best geregeld voor. Ook in een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag,[2] matigt de rechter de boete van 10% van € 25.000,- tot een bedrag van € 10.000,-, waarbij hij het volgende overwoog:
1) Een boete van 10% van de koopsom vertegenwoordigt in het algemeen voor particulieren een aanzienlijk bedrag. Dat gold ook voor deze koper in kwestie;
2) De financiële schade van de verkoper is beperkt, nu de woning alsnog werd verkocht aan een derde. De schade ziet (slechts) op rente over de geldlening en dubbele woonlasten gedurende een korte periode;
3) Over de boeteclausule is niet onderhandeld tussen partijen;
4) Het niet nakomen van de verplichting door de koper, kwam (mede) voort uit fouten die zijn gemaakt door door hem ingeschakelde (tussen)personen, omdat hij de Nederlandse taal niet (voldoende) machtig was;
Deze uitspraak leert wederom dat het kan lonen voor de particuliere koper, om matiging van de boete te vorderen. Vaak is er namelijk sprake van een situatie waarbij er niet is onderhandeld over de boeteclausule en waarbij het boetebedrag voor de particulier relatief hoog is en ook hoger is dan de werkelijke schade. De rechter zal per situatie moeten bekijken of hij van zijn matigingsbevoegdheid gebruik kan maken.
Is er sprake van zakelijke partijen en/of een commerciële vastgoedtransactie, dan zal een beroep op matiging (nog) minder snel gehonoreerd kunnen worden. Bij zakelijke / professionele partijen bestaat er namelijk sneller aanleiding voor een grammaticale / taalkundige uitleg van een overeenkomst, mede daar van hen meer kennis wordt verwacht over het aangaan van dergelijke overeenkomsten en de gevolgen van niet – nakoming daarvan, er vaak wordt onderhandeld over de inhoud van het contract en de belangen doorgaans hoger zijn.
Heeft u advies of bijstand nodig over een koopovereenkomst, wanprestatie, of een gerelateerde kwestie, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat mr. M. (Marcel) Smit van Smit Advocatuur: 06-23044021 of msmit@smitadvocatuur.nl
Smit Advocatuur is gevestigd aan de Dr. Lelykade 1D in Den Haag
[1] HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, rov. 5.3 en HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986, rov. 3.4.2
[2] Rechtbank Den Haag, civiel/kanton, 11091016 / RL EXPL 24-8972
Comments